Renovatie van een fermette of hoeve: hoeveel moet je voorzien?
| Werken | Prijsvork |
|---|---|
| Energetische totaalrenovatie | 1.500 tot 2.500 €/m² |
| Volledig uitbesteed met warmtepomp, ventilatie en vloerverwarming | 2.500 tot 3.000 €/m² |
| Pakket nieuwe technieken | 40.000 tot 50.000 € |
| Vloerverwarming infrezen | 30 tot 60 €/m² |
| Schilderwerk voor de hele woning | 10.000 tot 20.000 € |
Indicatieve bedragen (2026, met plaatsing, vóór premies). Enkel een offerte na een plaatsbezoek geldt als referentie.
Je woning renoveren: budget, termijn en regels
Kies type woning, oppervlakte, niveau en posten: je ziet meteen het budget excl. btw en met 6 % btw, de reserve, de duur, de volgorde van de werken en de Vlaamse regels die voor jou gelden. Prijzen 2026, geen offerte.
Aangeduide ruimtes lichten op; de meterkast vonkt bij nieuwe elektriciteit, de balken verschijnen bij een huis van vóór 1945 en de pijl wijst naar label D.
- Zware renovatie: 180 m² × 1.500 tot 2.500 €/m²270.000 € tot 450.000 €
- Keuken middenklasse, toestellen en plaatsingzit in de prijs per m²
- Standaardbadkamerzit in de prijs per m²
- Elektrische installatie vernieuwdzit in de prijs per m²
Prijzen excl. btw. 6 % btw voor een privéwoning die minstens 10 jaar in gebruik is, met werken gefactureerd door de aannemer; 21 % voor architect, huishoudtoestellen, ketels op gas of stookolie en woningen jonger dan 10 jaar.
Wie komt wanneer
- Afbraak en strippenna de asbestinventaris
- Dak, ramen en gevelwind- en waterdicht
- Elektriciteit, water, verwarmingkeuring AREI vóór gebruik
- Chape, pleisterwerk, wandendroogtijd voorzien
- Keuken, badkamer, vloerenals laatste
Vergunning, premies en plichten
- Voorbereiding: reken op enkele maanden (opmeting, plannen, vergelijkbare offertes, bestelling van keuken en ramen); met een vergunning nog langer.
- Binnenverbouwing zonder functiewijziging en zonder extra woongelegenheid: vrijgesteld van omgevingsvergunning, een architect is dan niet verplicht.
- Gebouw van vóór 2001: het asbestattest is verplicht bij verkoop en tegen 2032 voor elke eigenaar; vóór de afbraak is een grondiger inventaris verstandig.
- Keukentoestellen blijven aan 21 % btw, de kasten en de plaatsing aan 6 %: vraag een aparte lijn op de offerte.
- Nieuwe elektriciteit volgens het AREI, gekeurd door een erkend organisme vóór ingebruikname; bewaar verslag en schema’s.
- Renovatieverplichting: gekocht met EPC-label E of F sinds 2023, dan label D binnen 6 jaar na de akte, bewezen met een nieuw EPC. Begin bij dak, ramen en muren; anders riskeer je 500 tot 5.000 euro boete.
- Mijn VerbouwPremie (categorie 1 en 2): sinds 1 maart 2026 alleen nog voor een warmtepomp (1.500 euro lucht-water) of warmtepompboiler (450 euro), tot eind 2027. Mijn VerbouwLening: 1,5 % in categorie 2, niet voor categorie 1.
- Binnenrenovatie, keuken en badkamer krijgen geen premie meer; de 6 % btw blijft.
- Container of stelling op straat: vraag tijdig een vergunning voor inname van het openbaar domein bij de gemeente.
Gemiddelde prijzen 2026 excl. btw (TrustUp, Bouwinfo september 2026, bobex.be), btw volgens KBC (februari 2026), renovatieverplichting en Mijn VerbouwPremie volgens vlaanderen.be (2026), Mijn VerbouwLening volgens Stad Gent, omgevingsrecht sinds 1 maart 2026. Raming ter indicatie, geen offerte.
Het probleem van de fermette
Veel dak, kleine ramen in oud glas, een spouw zonder isolatie en een ketel op stookolie; koop je er een, dan geldt de renovatieverplichting naar label D binnen 6 jaar.
De volgorde is bijna altijd dezelfde: eerst het dak isoleren, dan ramen en spouw, en pas daarna de verwarming kleiner en zuiniger kiezen.
De verwarming vervangen
Een warmtepomp krijgt in 2026 nog een Mijn VerbouwPremie voor alle inkomenscategorieën, tot eind 2027: 1.500 euro voor een lucht-waterwarmtepomp bij de hogere inkomens, meer bij de lagere. Een nieuwe ketel op stookolie of gas wordt aan 21 % btw gefactureerd.
Oude hoeves en schuren
Een schuur of stal omvormen tot woonruimte is meestal vergunningsplichtig, en in agrarisch of landschappelijk waardevol gebied gelden strengere regels. Een voorafgaand gesprek met de gemeente bespaart je een geweigerde aanvraag.
Jouw vragen
Welk budget voor een fermette van 180 m²?
Excl. btw reken je op ongeveer 270.000 tot 450.000 euro voor een zware energetische renovatie van 180 m² (1.500 tot 2.500 €/m²). Beperk je je tot dak, ramen en een warmtepomp, dan ligt het budget veel lager.
Afbraak en heropbouw van een fermette: welke btw?
Dat kan aan 6 % voor je enige eigen woning tot 200 m² bewoonbare oppervlakte, met een voorafgaande verklaring bij de btw-administratie.